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特别研报 | 疫情期间“抢地”,“低价捡漏”也需要“不差钱”

日期:2020-03-11      来源:克而瑞地产研究      点击:

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       受到疫情影响,2月份土地市场成交总量同环比均下滑超过30%。同时由于房企销售几乎“停滞”,投资节奏、投资力度大幅放缓。但仍有部分房企“抢地”积极,“逆市拿地”的背后是“不差钱”还是战略需要?是趁机低价捡漏还是高位站岗?

  01、2月投资力度大幅放缓

  单月销售TOP50过半数拿地为“零”

  在疫情影响期间,由于多城暂停或延迟土地出让,以及房企销售大幅放缓,企业投资活动明显减少。以下几组数据也可以说明:

  第一,2月份土地市场成交总量同、环比均下滑34%和52%,降至一年来最低点。

  第二,截止2月末,拿地金额TOP100企业门槛值仅有4.6亿元,对比2018年和2019年同期分别下降10%和52%。

  第三,百强投资金额较去年同期下滑15%,其中规模房企更为谨慎,销售TOP10企业1-2月投资金额下滑幅度超五成。

  第四,前两月三成房企仍未拿地,其中2月销售TOP50的房企中有半数房企当月尚未纳储。
  02、谨慎之下仍有12家企业积极拿地

  绿城、华润、首开单月拿地超百亿

  结合拿地总金额和拿地销售比来看,在市场供应逐步恢复之下,仍有12家企业2月拿地相较积极,大致分为两类。

  第一类是绿城、华润、首开等国企、央企及区域扩张型企业。2月拿地总价超过100亿元,且远大于其1-2月销售金额。

  一方面是国企背景加持,资金充裕、融资成本低,拿地更有底气,且在金额较大的优质地块上,采取了“强强联合、抱团取暖”的合作方式。

  另一方面,战略扩张的需要,促使绿城在“窗口期”持续加码投资。实际去年以来,绿城拿地一直保持积极态势,全年拿地金额近900亿,较2018年增长57%。2020年以来,在区域聚焦和城市深耕的策略下,加大了对一线城市的布局力度。

  第二类是中梁、龙光、德信等区域聚焦的房企在其深耕城市拿地。虽然拿地金额尚未突破百亿,但拿地销售比均高于1。

  从总土储来看,部分高周转企业去化较快,因此拿地补仓的需求仍在。此外从拿地的区域上来看,均聚焦在自身所熟悉的大本营范围内。中梁、德信2月拿地均集中在浙江,龙光则持续在大湾区投资布局。
  03、拿地中五成位于一二线

  三四线中温州仍被看好

  从12家积极拿地业2月份拿地分布来看,分别有18%和35%位于一线和二线:一线城市中北京出让8宗不限价宅地属于稀缺资源,激发了开发商拿地积极性,华润、中交、北京住总、首开以联合体的形式包揽多宗宅地。此外大名城和旭辉分别拿下上海临港、安亭的两宗含宅地块。

  二线城市土地成交主要位于中西部、珠三角和环渤海三个区域中,尤其南宁、福州和长沙成交建面最大。旭辉在南宁、长沙各拿下两宗大体量的商住地块。世茂在青岛通过收并购拿下近40万平方米的土储。

  剩余的47%位于三四线,其中以长三角的三四线城市为主。温州2月份土拍相对活跃,12家房企拿地建面接近140万平方米。其中本土房企德信拿下两宗宅地,建面达到70万平方米,而中梁、绿城、世茂和旭辉均有所斩获。

  这些房企在温州拿地溢价率大多数在3成左右,可见虽然温州在本次疫情中受到不小的冲击,但房企对温州市场总体还是持积极态度,看好疫情结束后市场会大概率反弹。
  04、近四成地块溢价超30%

  溢价虽高但较周边房价仍有盈利空间

  从12家房企2月份成交地块的溢价率来看,底价成交地块仅占22%,8成地块均为溢价成交。且溢价率在10%以下占比17%,10-30%占比24%,溢价率30%以上的地块占比达到37%。其中金科、世茂、绿城的拿地溢价率整体较高。

  以此来看企业在大多数竞拍时面临一定的竞争,且溢价率30%及以上的地块数量较多,这些积极拿地的企业并非都是“捡漏”拿地。
  溢价拿地通常意味着风险也更大,但结合地块的房价地价比来看,整体风险可控。仅有三成土地的地价房价比高于0.5,大部分成交地块仍有相对较大的盈利空间,尤其是一季度拿地年内可以上市,也会提振房企今年的销售业绩。

  房价地价比较高的土地更多的集中于三四线城市如温州、余姚、南通和扬州等,不少地块楼板价低于5000元/平方米,但地块周边平均市场价值取值均已突破10000元/平方米,有些甚至接近2万/平方米。

  反之一二线城市地价房价比高,一方面是由于地价较高,另一方面是由于城市限价相对严格。对开发商来说在一二线盈利更考验企业的运营和产品品质,这也是国企在一线城市“抱团”拿地的重要原因。

  从企业角度来看,中梁、德信、龙光等2月份投资的地块整体地价房价比处于0.3的警戒线之下,虽然有一定溢价,但盈利空间尚可。
  总体来看,在2月份市场整体沉着的表面下,部分企业已经先行积极拿地,从他们所获取的地块来看,主要以一线城市的优质地块、二线核心城市和经济基本面良好的三四线城市为主,且成交溢价率并不低,反映出当前土地市场存在一定的竞争情况,开发商对于城市、土地的选择也有较强的共性认知,对于预判前景良好的城市和地块,愿意逆市投资。

  随着疫情影响逐渐消退,土地市场可能会在政策扶持和供应增加的双重利好下迎来拿地小高峰,届时将有更多房企加入土拍大军,但拿地仍需谨慎,在保证地块盈利空间的基础上,选择基本面良好、有产业和人口支撑城市更能支撑长远发展。

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